Fiche Quartier: TASDON

Tasdon – souvent associé à Bongraine et à la frange sud des Minimes – est aujourd’hui un secteur résidentiel en plein renouvellement urbain, avec des prix oscillant entre 4 800 et 5 300 €/m² selon la rue, le type de bien et la proximité gare/centre/Minimes.

En forte hausse sur 5 ans, le quartier reste plus abordable que le front de mer des Minimes, tout en profitant de sa proximité immédiate avec :
✔ la gare TGV
✔ le centre-ville
✔ l’université / IUT
✔ le port des Minimes

Résultat : Tasdon séduit familles, jeunes actifs et investisseurs patrimoniaux en quête d’un bon rapport qualité-prix.

Quels biens se vendent à Tasdon ?

Tasdon présente une vraie diversité :

1. Appartements récents ou réhabilités (T1–T3)

Proches gare et axes principaux :
→ clientèle : étudiants, jeunes actifs, investisseurs meublé/LMNP.
→ loyers dynamiques, forte demande annuelle.

2. Maisons de 80–130 m² avec jardin

Rues calmes, cœur de quartier :
→ produit très recherché par les familles rochelaises.
→ valeurs plus homogènes et en progression régulière.

3. Programmes neufs en renouvellement urbain

Autour des axes Émile Normandin / Tasdon-Bongraine :
→ T2/T3/T4 adaptés au primo-accès ou à l’investissement solide.
→ parc récent = gros atout face au bâti ancien parfois énergivore.

Exemple marquant :

Impasse de Tasdon : valeurs autour de 4 980 €/m², fourchette large 4 260–5 890 €/m² selon vue, prestations, étage et modernité.

Prix immobilier Tasdon – Tendances 2025

Tendances générales Minimes–Tasdon (référence globale sud) :

• Médiane : ≈ 5 495 €/m²

• Ancien : ≈ 5 300 €/m², stabilité récente, +29% sur 5 ans

• Neuf : ≈ 5 700 €/m², marché dynamique, +29% sur 5 ans

Par typologie (ordre de grandeur) :

• Studios : ≈ 6 400 €/m²

• 2 pièces : ≈ 5 450 €/m²

• 3 pièces : ≈ 4 900–5 000 €/m²

• Maisons : médiane ≈ 4 470 €/m², +32% sur 5 ans

Lecture clé :
→ Tasdon est moins cher que les Minimes port,
→ mais plus stable et plus prévisible que certains secteurs étudiants/saisonniers.
→ L’écart de prix peut être conséquent d’une rue à l’autre (±20%).

À qui s’adresse le quartier Tasdon ?

1. Familles & jeunes ménages

Cibles :

• Maisons 3–4 pièces avec jardin

• Grands T3/T4 récents

• Proximité écoles, lignes de bus, centre/gare

Atouts : prix plus accessibles que La Genette et Minimes port, tout en restant bien desservi.

2. Jeunes actifs / étudiants

Cibles :

• Studios / T2 meublés

• Logements proches transports / gare / université

• Copropriétés récentes ou rénovées

Tasdon offre une alternative moins chère que Minimes tout en conservant l’essentiel : mobilité + proximité.

3. Investisseurs locatifs

Le quartier est souvent décrit comme :

« Pratique, accessible, mixte, et proche de tout »

Rendement brut généralement : 4,5 à 6%
Segments les plus rentables : studios/T2 récents bien placés.

Clientèle stable : étudiants, jeunes pros, actifs en transition.

Tendances du marché & comportements des acheteurs

Sur 5 ans :

+29 à +32% selon typologie : croissance solide portée par renouvellement urbain et tensions du marché rochelais.

Sur 1 an :

Hausse modérée (0–2%), digérant les effets des taux et l’arrivée de programmes neufs.

Ce que regardent les acheteurs :

✔ Proximité gare / centre / Minimes
✔ Qualité de la rue (calme vs axes / voies ferrées)
✔ État du bien (DPE, isolations, confort moderne)
✔ Présence d’un extérieur
✔ Stationnement

Éléments pénalisants :

• Chantier à proximité

• Vue sur axe / voie ferrée

• Copropriété vieillissante

• RDC sans extérieur

• Secteur encore en transition sociale

Avantages / Inconvénients pour les acquéreurs

⭐ Avantages

• Emplacement stratégique : cœur sud rochelais = mobilité optimale

• Prix maîtrisés : très bon rapport prix / emplacement

• Bonne base locative : étudiants + jeunes actifs + familles

• Potentiel de valorisation : requalification urbaine en cours

⚠️ Inconvénients

• Nombreux chantiers à court terme

• Hétérogénéité forte entre rues calmes et axes bruyants

• Image encore en construction comparée à La Genette ou Minimes

Erreurs fréquentes des vendeurs à Tasdon

❌ Calquer les prix sur Minimes port (quartier plus carte postale).
❌ Négliger l’impact négatif des chantiers et de l’environnement immédiat.
❌ Présenter un bien comme « premium » alors que le quartier reste mixte et en transition.
❌ Oublier la distinction essentielle Tasdon ↔ Bongraine ↔ Minimes sud.

Conseil du Cabinet Gauduchon

Pour une estimation crédible à Tasdon, nous analysons toujours :

🔍 1. La position exacte

• Gare / Minimes

• Cœur résidentiel

• Secteur en requalification

• Rue calme vs axe passant

🔍 2. La typologie

• Studio/T2 étudiant

• T3/T4 familial

• Maison de 80–130 m²

🔍 3. L'environnement urbain

• Chantiers en cours

• Qualité de la copropriété

• Performances énergétiques

Nous croisons ensuite les références Minimes–Tasdon par typologie afin de justifier au futur acquéreur la prime ou la décote du bien, et sécuriser ainsi délai et prix de vente.